Правовая природа требования собственника жилого помещения о подключении многоквартирного дома к электроснабжению (Комментарий к Постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 №2345/10)

Вестник ВАС РФ. 2011. №2
Михаил Зиновьевич Шварц, к.ю.н.,   
управляющий партнер АБ Шварц и партнеры,
доцент кафедры гражданского процесса юридического факультета
Санкт-Петербургского государственного университета    

Правовое регулирование отношений по строительству многоквартирных жилых домов, включая систему гарантий прав инвесторов (участников долевого строительства), привлекает внимание специалистов уже давно. Законодатель также предпринимает шаги в деле наведения порядка в этом исключительно важном для нормального развития экономики сегменте строительного рынка, доказательством чему служит принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), а также ряда иных нормативных актов, о которых речь пойдет ниже. Однако успокаиваться на достигнутом еще рано.  Помимо защиты прав на результат инвестиций в вещно-правовом отношении законодатель должен создать такую систему регулирования, которая позволит инвесторам полноценно использовать этот результат в соответствии с его назначением и обычно предъявляемыми требованиями, не испытывая неоправданных затруднений и без несения дополнительных затрат. О том, что в этих вопросах мы еще очень далеки от решения указанной задачи, наглядно свидетельствует Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 №2345/10.
 
Фабула дела вкратце такова. ЗАО «Петербургстрой-Сканска» в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга являлось застройщиком при строительстве жилого многоквартирного дома по адресу Санкт-Петербург, ул. 8-я Советская, дом 37-39 (далее – жилой дом или объект). Впоследствии ЗАО «Петербургстрой-Сканска» заключило договор генерального инвестирования с ООО «Стройцентр». ООО «Стройцентр» на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве передало права и обязанности инвестора по договору генерального инвестирования ООО  «Стройцентр-Инвест» (к моменту рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ – Общество «Йорк», далее – ООО «Йорк»). 
 
В соответствии с условиями договора застройщик, являясь собственником объекта незавершенного строительства, передал инвестору все права и обязанности заказчика по проектированию и строительству объекта, а инвестор принял обязательства осуществить инвестирование строительства жилого дома в размере 100% с получением по окончании строительства результата инвестирования – всех расположенных в доме жилых и нежилых помещений. Условиями договора также предусмотрена обязанность инвестора обеспечить, на основании действующего в Санкт-Петербурге порядка, передачу соответствующих сетей на баланс эксплуатирующих организаций и подачу на построенный объект в постоянном режиме электроэнергии, тепла и воды.
 
После приемки дома в эксплуатацию жилой дом по акту был передан Обществом «Петербургстрой-Сканска» как застройщиком Обществу «Йорк», выполнившему инвестиционные обязательства по финансированию строительства дома. Для эксплуатации жилого дома было создано Товарищество собственников жилья «Рождественский».
 
Товарищество собственников жилья «Рождественский» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Стройцентр», ЗАО «Петербургстрой-Сканска», ОАО «Ленэнерго», ООО «Йорк» об обязании присоединить к электрическим сетям по постоянной схеме энергоснабжения жилой дом. В ходе производства по делу Товарищество отказалось от иска ко всем ответчиком, кроме ООО  «Йорк». Оно также изменило исковые требования и просило обязать ООО «Йорк» передать товариществу в отношении указанного дома согласованную в установленном порядке проектную документацию электроснабжения, передать акт допуска к эксплуатации всех его электроустановок, передать в собственность Товариществу  электрооборудование, смонтированное в главном распределительном щите, передать товариществу проектную документацию на кабельные линии и сами согласованные в установленном законом порядке и допущенные к эксплуатации кабельные линии, подготовить и передать товариществу пакет документов, необходимых для заключения договора с ОАО "Петербургская сбытовая компания" на постоянное электроснабжение жилого дома, в том числе акт разграничения электрических сетей и электроустановок жилого дома, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, информацию о планируемом энергопотреблении помесячно каждому потребителю.
 
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении иска Товариществу отказал со ссылкой на то, что ООО «Йорк» и Товарищество не состоят в договорных отношениях. Никаких обязательств ответчика перед истцом, основанных на законе, судом не выявлено. Многоквартирный дом сдан госкомиссии, акт комиссии не оспорен.
 
Товарищество обратилось с жалобой в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Последний своим постановлением решение первой инстанции изменил, удовлетворил требования Товарищества к ООО «Йорк», обосновав свои выводы положениями территориальных строительных норм (ТСН), в соответствии с которыми обязанность по подключению жилого дома к электроснабжению лежит на заказчике (застройщике) и ссылкой на пункт договора генерального инвестирования, обязывающий ООО «Йорк» как инвестора передать электрические сети на баланс эксплуатирующей организации.  
 
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановление апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, согласившись с доводами суда.
 
Высший Арбитражный суд РФ оставил в силе решения первой и кассационной инстанции, указав следующие дополнительные основания для отказа в иске: функции заказчика (застройщика) как формально, так и фактически, при строительстве выполняло Общество «Петербургстрой-Сканска», в связи с этим предъявление иска к инвестору ООО «Йорк» неправомерно.
 
На первый взгляд, Постановление высшей судебной инстанции выглядит вполне убедительно: договор создает права и обязанности только для его участников; предъявление Товариществом требований к инвестору, фактически осуществившему 100% инвестирование строительства, неправомерно, ибо ответственность за выполнение требований законодательства о порядке перевода построенного объекта на постоянные источники инженерно-технического обеспечения и о передаче сетей инженерно-технического обеспечения эксплуатирующим организациям согласно нормативным актам лежит на застройщике; никаких договорных обязательств инвестора перед ТСЖ нет.
 
Однако логика рассуждений Президиума ВАС нуждается в более детальном анализе.
1.В первую очередь, необходимо остановиться на характеристике того интереса в защиту которого был предъявлен иск. Именно содержание и направленность интереса лежат в основе как выбора основания и предмета иска, так и определения надлежащего способа защиты и сторон спора.
Как отмечено в тексте Постановления Президиума ВАС, в результате неисполнения обязанностей по подключению дома к электросети по постоянной схеме Товарищество оплачивает потребленную  жильцами дома электроэнергию по промышленным тарифам и несет в связи с этим повышенные расходы. Таким образом, иск заявлен в защиту права на эксплуатацию построенных объектов недвижимости в  нормальных, стандартных условиях: если участник долевого строительства финансировал создание жилого помещения, то в результате передачи ему результата инвестирования – квартиры - он должен получить возможность использовать ее именно как жилое помещение, оплачивая, в том числе, расходы на электроэнергию по тарифам, установленным для владельцев жилых помещений, а не по промышленным тарифам.
 
Здесь и обнаруживается первая проблема, нерешенность которой породила указанный спор, и которая, увы, не решена и в постановлении Президиума ВАС. Как бы ни квалифицировать отношения по долевому участию в строительстве, представляется вполне однозначным, что лицо, привлекающее средства на строительство многоквартирного жилого дома, принимает на себя обязательство передать участнику долевого строительства жилое помещение надлежащего качества, т.е. позволяющее его использовать  в соответствии с назначением и обычно предъявляемыми требованиями, если, конечно, иные специальные цели использовании не были оговорены при заключении договора. Другими словами, квартира как результат инвестирования и предмет обязательства долевого участия в строительстве характеризуется качеством, ответственность за которое несет лицо, заключившее договор долевого участия и обязавшееся передать квартиру инвестору. Вопрос о качестве объекта недвижимости как товара или объекта инвестиций нуждается в специальном исследовании, в последние годы все большее количество судебных споров связано с разрешением таких претензий. В рамках настоящего комментария поставим лишь один вопрос: включает ли качество передаваемой во исполнение обязательства по долевому участию квартиры ее подключение к системам подачи электроэнергии, воды и теплоэнергии? Ответ на такой вопрос любой участник долевого строительства даст, не задумываясь: «Разумеется! А разве в 21 веке может быть по-другому? Без электричества, воды, тепла квартира непригодна для проживания, а мне должны передать квартиру в состоянии пригодном для постоянной эксплуатации!»
 
Соответствие квартиры предъявляемым требованиям подтверждается документами о вводе дома в эксплуатацию. С этого момента (ввода в эксплуатацию) жилой дом считается созданным как объект недвижимости, открываются возможности для государственной регистрации права собственности на помещения в доме, начинается передача помещений участникам долевого строительства (заселение дома). Принимая помещение по акту, участник долевого строительства подтверждает, что не имеет претензий по качеству передаваемого объекта, а лицо, привлекшее средства на строительство, в подтверждение выполнения требований по качеству ссылается на документы о вводе дома в эксплуатацию. 
Здесь то и  выясняется, что по действующему законодательству ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию еще не означает, что дом подключен к системам инженерно-технического обеспечения на постоянной основе (по постоянной схеме). Вот почему у нас в массовом порядке (автор мог бы назвать несколько адресов в Санкт-Петербурге)  имеют место случаи, когда после ввода дома в эксплуатацию  собственники годами не имеют горячей воды или вынуждены устанавливать дизельные установки для подачи электричества: хотя дом официально признан пригодным для проживания (а что еще может означать ввод его в эксплуатацию?), жить в нем невозможно, ибо отсутствуют элементарные условия для эксплуатации построенных помещений в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (подчеркнем – речь идет о самых обычных требованиях). «Хождение собственников по мукам», на которое оказались обречены и собственники квартир в доме 37-39 по ул. 8-ая Советская в Санкт-Петербурге, может занять долгие годы.
 
Вот где коренится источник всех проблем участников долевого строительства – ввод дома в эксплуатацию отнюдь не означает, что в доме можно нормально жить, что квартира пригодна для постоянного проживания, или, выражаясь юридическим языком, что можно использовать квартиру по ее назначению, извлекая из объекта инвестиций его полезные свойства. Конечно, не в компетенции суда, даже самого высокого, решить эту проблему, которая требует нормативного разрешения, но не может не вызывать и удивления и сожаления законодательство, которое позволяет застройщику ввести объект в эксплуатацию без его перевода на постоянные источники инженерно-технического обеспечения, т.е. без создания условий по нормальному проживанию в многоквартирном жилом доме. 
 
Справедливости ради необходимо отметить, что в 2004 году – год ввода в эксплуатацию  дома 37-39 по ул. 8-ая  Советская государственной приемочной комиссией –  на территории Санкт-Петербурга действовали Территориальные строительные нормы «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости» (ТСН 12-316-2002). В соответствии с п. 10.1. указанных ТСН для подготовки объекта к эксплуатации заказчик (застройщик) обязан выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения и передать на обслуживание сети инженерно-технического обеспечения эксплуатирующим организациям. Согласно п.10.2 по завершении подготовки объекта к эксплуатации заказчик (застройщик) предоставляет в орган, выдавший разрешение на строительство, акт о готовности объекта к эксплуатации. Акт о готовности объекта к эксплуатации и акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией являются необходимыми документами для оформления государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости. Таким образом, законодательство Санкт-Петербурга  исключало возникновение ситуации, при которой участники долевого строительства могли бы получить квартиры, зарегистрировать право собственности на них и создать ТСЖ, а дом в то же самое время  был бы не готов к постоянной эксплуатации, ибо для регистрации права собственности наряду  с актом приемки законченного строительством объекта необходимо было представить и акт о готовности объекта к эксплуатации. Но отсутствие такого документа в перечне документов, необходимых для государственной регистрации прав на создаваемый объект недвижимого имущества (ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), по существу свело «к нулю» значение положений ТСН 12-316-2002, направленных на создание гарантий прав участников долевого строительства на получение в собственность такого объекта, который можно эксплуатировать по назначению, не испытывая сложностей с его подключением к системам жизнеобеспечения.
 
     В настоящее время  порядок ввода вновь созданных объектов недвижимости в эксплуатацию регулируется Градостроительным кодексом РФ 2004 года, согласно ст.55 которого документом, удостоверяющим выполнение строительства… объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного… объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик должен приложить к своему обращению в компетентный орган исполнительной власти  или орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, в том числе, документы, подтверждающие соответствие построенного… объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
 
     При этом Градостроительный кодекс РФ напрямую не устанавливает обязанность застройщика подключить многоквартирный дом к  источникам постоянного энергоснабжения и не раскрывает понятие «сети инженерно-технического обеспечения». Законодатель лишь определяет в ч.10 ст. 48 ГрадК РФ, что порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством Российской Федерации. Такое постановление Правительством РФ было принято 13.02.2006 № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Обязанность застройщика по подключению дома к сетям инженерно-технического обеспечения установлена в п. 12  Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. При этом Постановление №83 достаточно подробно описывает порядок действий застройщика по подключению и особенности его взаимодействия с поставщиком ресурсов. Однако этот регламент не касается подключения жилого дома к электрическим сетям по постоянной схеме электроснабжения (как следует из пунктов 1 и 2 Правил они регулируют отношения по подключению построенных объектов к сетям холодного и горячего водоснабжения, также тепло- и газоснабжения).
 
Учитывая, что именно документ о вводе объекта в эксплуатацию служит основанием для государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости (квартиры в многоквартирном доме) (п.7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утв. Приказом  ФРС РФ от 08.06.2007 №113), а он выдается, как следует из вышеизложенного, без предоставления документов о подключении дома к электрическим сетям по постоянной схеме электроснабжения, участник долевого строительства и в настоящее время может получить и зарегистрировать право собственности на квартиру, проживание в которой невозможно ввиду неподключения дома к источникам электричества.
 
    Таким образом, если вопрос о порядке подключения жилого дома к сетям водо- тепло- и газоснабжения урегулирован, то что касается подключения к сетям электроснабжения вопрос, о возможности введения дома в эксплуатацию без подключения к указанным сетям по постоянной схеме оставлен открытым [1]. 
 
    2. Дальнейший анализ требует ответа на вопрос о том, в какой момент и при каких условиях обязательство застройщика (иного лица, привлекавшего средства по договору долевого участия в строительстве) по передаче построенного объекта участнику долевого участия в строительстве считается надлежаще исполненным. Предваряя последующее изложение, отметим, что строительство дома, обеспечение электроэнергией которого породило рассмотренный Президиумом ВАС спор, началось задолго до принятия Закона о долевом строительстве, поэтому к особенностям отношений, возникавших при строительстве многоквартирных домов до введения в действие этого закона, мы вернемся позже, а сначала рассмотрим, как выглядит регулирование данного вопроса по действующему в настоящее время законодательству.
 
Пока же отметим, что согласно ст.7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
 
    Приведенные формулировки по своему буквальному содержанию оставляют  открытым вопрос о том, включает ли качество объекта его подключение к электросети по постоянной схеме. Но если исходить из того, что отсутствие такого подключения делает его непригодным для предусмотренного договором использования, ибо во всяком случае влечет для собственников помещений в доме необходимость понести весьма существенные затраты на обеспечение такого подключения, то нарушение данного требования должно признаваться существенным нарушением условий договора. Следует также отметить, что расходы на создание условий для подключения дома к электросети по постоянной схеме уже оплачены участниками долевого строительства в составе цены договора, ибо они, разумеется, всегда включаются в стоимость строительства. При таких обстоятельствах собственники вправе расценивать отсутствие такого подключения в качестве существенного нарушения требований к качеству и предъявлять к застройщику весь спектр требований, предусмотренных ст.7 Закона.
 
Таким образом, требование к застройщику об обязании  выполнить в натуре действия, необходимые для подключения дома к электрическим сетям по постоянной схеме, является требованием о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок. Такие требования вправе предъявить любой участник долевого строительства. Как следует из анализируемого постановления Президиума ВАС РФ, такое требование вправе предъявить и ТСЖ как представитель  собственников помещений, ибо иск заявлен в интересах собственников квартир жилого дома, на что ТСЖ уполномочено законом (ст.138 ЖК). Вопросу о полномочиях ТСЖ предъявлять [2] подобные иски в Постановлении Президиума ВАС уделено значительное внимание. Президиум отклонил доводы нижестоящих судов о том, что ТСЖ является ненадлежащим истцом в силу только того, что не является стороной договора генерального инвестирования, и пришел к убедительному выводу, что иск предъявлен в интересах собственников квартир жилого дома, «заинтересованных в надлежащей передаче дома в эксплуатацию по завершению строительства, права которых нарушаются бездействием ответственных за это лиц и в интересах которых товарищество обратилось с настоящим иском» [3].
 
    Изложенное позволяет прийти к выводу, что требование об обязании выполнить действия необходимые для подключения жилого дома к электросетям на постоянной основе вытекает из договора долевого участия в строительстве, носит договорный характер. Соответственно передача квартир в доме, не имеющем такого подключения, не может считаться надлежащим исполнением обязательства долевого участия в строительства, несмотря на подписание акта приема-передачи помещения (ст. 8 Закона о долевом строительстве) и получение участником долевого строительства возможности зарегистрировать право собственности и в дальнейшем распоряжаться квартирой.
 
    3. Вывод о договорном характере предъявленных в рассмотренном Президиумом ВАС деле требований  заставляет усомниться в правильности окончательного вывода высокого суда. Как отмечено выше, в настоящее время  в силу положений Закона о долевом участии в строительстве договор долевого участия в строительстве может быть заключен только застройщиком. Однако в период строительства дома 37-39 по ул. 8-ая Советская в Санкт-Петербурге данный закон еще не был принят, поэтому договоры долевого участия были заключены не застройщиком ЗАО «Петербургстрой-Сканска», а ООО «Йорк»), которое выступило 100-процентным инвестором строительства. Соответственно, именно ООО «Йорк», обязавшись профинансировать строительство жилого дома на 100%, собирало средства на строительство от участников долевого строительства, и в составе цены договора долевого участия получило средства, за счет которых должно было выполнить работы по подключению дома к электросети по постоянной схеме. Указанные договоры оно заключало от собственного имени, следовательно, приняло на себя обязательство передать квартиры надлежащего качества. Если квартиры не отвечают предъявляемым требованиям по качеству, то ответственность перед гражданами, заключившими договоры долевого участия, должно нести именно ООО «Йорк » как должник в обязательстве долевого участия. Договорная природа подобных требований позволяет обосновать правомерность предъявления ТСЖ иска в интересах собственников помещений  к указанной организации как стороне договоров долевого участия.
 
    4. Президиум ВАС, однако, не высказался прямо о договорной или внедоговорной природе обязанности обеспечить подключение дома к электросети на постоянной основе, поэтому необходимо рассмотреть вопрос о возможности и последствиях квалификации такой обязанности как внедоговорной. 
 
Более того, приведенное выше объяснение договорной природы, достаточно логичное на первый взгляд, оказывается весьма уязвимым, если учесть, что соответствующие требования вправе предъявлять отнюдь не только участники договоров долевого участия в строительстве, первоначальным образом приобретшие на их основании право собственности на квартиры, но и те лица, которые стали собственниками квартир по производным основаниям (например, на основе договора купли-продажи квартиры от лица, ставшего собственником в результате исполнения договора долевого участия). Если ТСЖ объединяет собственников квартир, среди которых и те, кто не участвовал в строительстве дома, а приобрел квартиры в уже введенном в эксплуатацию доме (на так называемом «вторичном» рынке), то требование, заявленное в их интересах, не может рассматриваться как основанное на договоре долевого участия [4].  
 
    Если исходить из внедоговорной природы данной обязанности, то необходимо прийти к выводу, что если договор долевого участия в строительстве заключен не застройщиком, а иным лицом, обязавшимся перед дольщиком передать квартиру, то обязательство такого лица исчерпывается передачей квартиры без какой-либо ответственности за качество передаваемого объекта, за которое перед дольщиком отвечает застройщик, хотя договор с участником долевого строительства он и не заключал. В таком случае претензии по качеству участник долевого строительства должен предъявлять к застройщику, и требования такие необходимо квалифицировать в качестве внедоговорных, основываемых на положениях нормативных актов. При таком подходе позиция Президиума ВАС может быть принята: обязанность обеспечить подключение дома к электросети по постоянной схеме предусмотрена для застройщика нормативными правовыми актами, она не может являться предметом договора долевого участия, никакое возложение ее исполнения на третье лицо не способно освободить застройщика от ответственности за ее неисполнение. Таким образом, застройщик и только он несет ответственность за качество построенного объекта [5]. 
 
    При такой квалификации требование об обязании выполнить действия, направленные на подключение дома к электросети на постоянной основе, выступает требованием в защиту права собственности на помещения в доме, т.е. требованием абсолютного характера, не зависящим от  условий каких-либо договоров.
 
    В подобной квалификации есть свои плюсы и минусы. С одной стороны, это означает, что подключение/неподключение жилого дома к сетям электроснабжения по постоянной схеме не является одним из показателей качества построенного жилого дома, и в связи с невыполнением данных обязанностей требования, предусмотренные ст.7 Закона о долевом участии в строительстве, не могут быть предъявлены.  Конечно, в ситуации, когда стороной договора долевого участия может быть только застройщик, ничего чрезвычайного для участника долевого строительства это не принесет, за тем исключением, что он не сможет требовать расторжения договора и возврата денег, а вправе будет лишь требовать исполнения этих обязанностей в натуре. Но  при заключении договора долевого участия не с застройщиком, это означает, что  при передаче квартиры в доме, который не обеспечен электроснабжением по постоянной схеме, никаких требований к должнику по договору предъявить нельзя, хотя именно он получил в составе цены договора средства, которые обязан был потратить на выполнение работ по подключению дома к электросети по постоянной схеме (а именно так и складывались отношения в деле, рассмотренном Президиумом ВАС). Такой подход едва ли отвечает интересам участников долевого строительства. 
 
С другой стороны, признание внедоговорного характера данного требования означает, что предъявить его к застройщику вправе любой собственник квартиры, независимо от основания приобретения права собственности на квартиру в доме, или ТСЖ как лицо, действующее в интересах собственников. Но интересам собственников едва ли будет отвечать такая конструкция защиты их интересов, в силу которой они могут предъявить соответствующие требования только к застройщику, а не любому лицу, которое нарушает их право. Представим, например, что застройщик ЗАО «Петербургстрой-Сканска» ликвидирован или не в состоянии исполнить обязательства по подключению дома к сетям электроснабжения по постоянной схеме в силу несостоятельности. При этом фактическим нарушителем права, к тому же собравшим с дольщиком денежные средства, часть которых должна была быть направлена на выполнение работ по обеспечению такого подключения, является другое лицо (в данном случае Общество «Йорк»), которое вполне в состоянии выполнить эти работы. Если исходить из внедоговорного (абсолютного) характера данного требования, то оно должно подлежать удовлетворению против любого лица, которое фактически выступает нарушителем прав собственников помещений в доме в силу неисполнения принятой на себя обязанности. 
 
5.     В конечном итоге постановление Президиума ВАС оставляет весьма двусмысленное впечатление. Как отмечено выше, довод нижестоящих судов о том, что ТСЖ не вправе требовать от Общества «Йорк» исполнения тех обязательств, которые на него возложены договором генерального инвестирования, потому, что ТСЖ не является стороной этого договора, был отвергнут со ссылкой на то, что в противном случае ТСЖ не сможет защищать интересы собственников квартир. Если Президиуму понадобилась данная констатация, то, видимо, он исходит из того, что природа отношений, складывающихся при строительстве многоквартирных жилых домов, такова, что требования об исполнении обязательств, предусмотренных договорами в этой сфере, могут предъявлять и субъекты, не являющиеся стороной этих договоров (например, такие требования вправе предъявлять собственники квартир, и, следовательно, и ТСЖ). С другой стороны, Президиум пришел к выводу, что отказ в иске правомерен, ибо «при приемке законченного строительством дома его заказчиком (застройщиком) выступало общество "Петербургстрой-Сканска", осуществлявшее фактически указанные функции. Общество "Йорк" приняло многоквартирный дом от общества "Петербургстрой-Сканска" после его ввода в эксплуатацию.» Из этого можно сделать вывод, что обязанность по обеспечению подключения дома к сетям электроснабжения по постоянной схеме несет только застройщик , а договорное возложение застройщиком данной обязанности на других лиц не может служить основанием для предъявления к ним притязаний собственниками помещений в доме, которые могут требовать исполнения данной обязанности только от застройщика. Но в таком случае становится неясным, в чем же Президиум усмотрел ошибку в рассуждениях нижестоящих судов, ибо они пришли точно к такому же выводу: ТСЖ не может требовать исполнения от Общества «Йорк» именно потому, что ни оно, ни собственники квартир не являются стороной обязательства, в силу которого Общество «Йорк» обязано выполнить действия по подключению дома к электросетям по постоянной схеме.
 
Двусмысленность формулировок анализируемого постановления усугубляется тем, что Президиум не высказался по вопросу о природе данного притязания (договорный или внедоговорный характер оно носит). Выше показаны те следствия, которые влечет та или иная квалификация, а также основания к ним.  В итоге осталось неясным, как связаны (и связаны ли вообще) рассуждения Президиума о правах ТСЖ предъявлять иски в интересах собственников помещений со структурой договорных связей, складывающихся в ходе возведения многоквартирных жилых домов за счет средств участников долевого строительства, если потребность в судебной защите вызвана неправомерным поведением кого-либо из участников этих отношений именно на этапе строительства дома и ввода его в эксплуатацию. 
 
 Еще больше запутывает аргументацию уважаемого суда ссылка на то, что Общество «Йорк» приняло от Общества «Петербургстрой-Сканска» дом после ввода его в эксплуатацию. Во-первых, такая передача, очевидно, носила номинальный характер, ибо свидетельствовала не об исполнении обязательств ООО «Петербургстрой-Сканска» перед Обществом «Йорк», а скорее наоборот, об исполнении обязательств инвестором перед застройщиком [6],  ибо именно исполнение обязательств инвестором и позволило построить дом и ввести его в эксплуатацию, не говоря уже о том, что и сами расходы на ввод в эксплуатацию нес инвестор, обязанный профинансировать строительство [7]. А во-вторых, такая передача ни в коей мере не давала Обществу «Йорк» права требовать с застройщика подключения дома к сетям электроснабжения, ибо такое подключение являлось обязанностью самого инвестора. По результатам данной «передачи» застройщик отнюдь не будет нести ответственность перед «получателем» помещений (Обществом «Йорк») за их качество (включая обеспеченность электричеством), ибо, напротив, ответственность за результат строительства в рамках договора генерального инвестирования несет перед застройщиком именно инвестор. Поэтому вообще непонятно, какое значение факту «передачи» дома от Общества «Петербургстрой-Сканска» к Обществу «Йорк» придает Президиум Высшего Арбитражного Суда.
 
    Наконец, обращая внимание на то обстоятельство, что согласно договору  генерального инвестирования строительства именно инвестор обязан обеспечить на основании действующего в Санкт-Петербурге порядка передачу соответствующих сетей на баланс эксплуатирующих организаций и подачу на построенный объект в постоянном режиме электроэнергии, тепла и воды, Президиум отказался и от трактовки данного пункта договора как основания возникновения прав у третьих лиц в отношении одной из сторон обязательства в случае, предусмотренном соглашением сторон (п.3 ст.308 ГК).  Очевидно, что возложение указанной обязанности на ООО «Йорк» преследовало цель обеспечить интересы дольщиков, а не застройщика (ЗАО «Петербургстрой-Сканска»), который никаких помещений в доме получать не собирался, а отсутствие подключения к электросети на постоянной основе не препятствовало ему ввести объект в эксплуатацию, следовательно, оно вообще не имело интереса в выполнении этой обязанности (тем более, что никаких договоров с участниками долевого строительства оно тоже заключать не собиралось) [8] .
    В комментариях к ст.308 ГК в качестве примера создания обязательством прав для третьих лиц традиционно приводится договор в пользу третьего лица (ст.430 ГК)  [9]. Конечно, условие договора генерального инвестирования между Обществом «Петербургстрой-Сканска» и Обществом «Йорк» об обязанности последнего обеспечить подключение дома к сетям электроснабжения по постоянной схеме не является в классическом понимании условием, создающим право по отношению к стороне обязательства у третьего лица (участника долевого строительства, будущего собственника помещения в доме). Однако нельзя не признать, что отношения на рынке долевого участия в строительстве, как и отношения по поводу эксплуатации многоквартирных жилых домов уже давно не вписываются в традиционные догматические конструкции цивилистики [10].  Собственно, ст.308 ГК не устанавливает какого-либо жесткого перечня случаев, когда обязательство может порождать право у третьего лица, позволяя выводить возникновение такого права из природы соответствующих отношений, сообразовываясь с принадлежностью и содержанием того интереса, который, с одной стороны, зависит от исполнения данного договорного условия, а с другой - ради защиты которого стороны обязательства и предусмотрели такое условие.  Какие препятствия усмотрел Президиум для применения п.3 ст.308 ГК осталось неясным. 
 
    Рассматриваемое дело ставит и вопрос о правовом положении заказчика. Как отмечено выше, Градостроительный кодекс определяет заказчика как лицо, уполномоченное застройщиком (ст.47) [11].  Природу этого полномочия, характер ответственности заказчика и пр. закон не раскрывает, однако указывает на заказчика в качестве самостоятельного участника градостроительной деятельности. Если бы заказчик был не более чем представителем застройщика, на которого последний возложил совершение тех или иных действий от своего имени и в своих интересах, специальное выделение данной фигуры среди субъектов градостроительства было бы излишним, его правовое положение определялось бы общими нормами гражданского законодательства о представительстве, а его ответственность ограничивалась бы только ответственностью перед застройщиком в рамках заключенного договора. Но именно специальное выделение в законе данного участника градостроительной и инвестиционной деятельности дает основание утверждать, что ответственность заказчика не исчерпывается условиями договора с застройщиком: вступая в отношения с третьими лицами по поводу реализации строительного проекта, он принимает на себя права и обязанности, самостоятельно определяя и объем своей ответственности перед ними. Это самостоятельный субъект градостроительного процесса, действующий от собственного имени на основании полномочия, выданного застройщиком, отнюдь не сводимого к полномочию представителя. Поэтому отказ в удовлетворении  иска, предъявленного к заказчику, без раскрытия его роли, статуса и ответственности как отдельного субъекта градостроительной деятельности вряд ли может быть признан обоснованным.
 
    Возможно, ключ к решению комментируемого дела лежит в указании Президиума на то, что «при приемке законченного строительством дома его заказчиком (застройщиком) выступало общество «Петербургстрой-Сканска», осуществлявшее фактически указанные функции». Из текста Постановления трудно понять, на основе каких доказательств сделан вывод о том, что фактически все функции застройщика (и,  видимо, заказчика) выполняло именно общество «Петербургстрой-Сканска», но такое указание позволяет предположить, что, по мнению Президиума,  в основе разрешения таких споров должно лежать выяснение того, кто фактически должен был выполнить работы по подключению дома к сетям электроснабжения по постоянной схеме, и кто, соответственно, выступает фактическим нарушителем прав и интересов собственников. Представляется, что впредь до окончательного урегулирования данных отношений в законодательстве такой подход следовало бы признать правильным. Иски собственников (или ТСЖ) об обязании подключить дом к системам электроснабжения следует квалифицировать как внедоговорные требования в защиту права собственности,  «квазинегаторные» притязания, подлежащие предъявлению к лицам, принявшим на себя и фактически неисполнившим обязанность по выполнению работ по подключению дома к сетям электроснабжения [12]. Такой подход, как создающий максимально широкие возможности для защиты интересов собственников, хотя и не вписывается в классические постулаты гражданского права, представляется наиболее адекватным потребностям практики и соответствующим природе указанных отношений.
 
    Подводя итог, отметим, что комментируемое Постановление оставляет больше вопросов, чем дает ответы. Отсутствие какой–либо аргументации относительно природы тех отношений, который складываются между участниками инвестиционного процесса, а также собственниками помещений и теми, кто не выполнил обязательства по  обеспечению нормальных условий для проживания в доме, оставляет открытым вопрос о том, какое же именно толкование правовых норм, содержащееся в нем, является  обязательным и подлежит применению арбитражными судами при разрешении аналогичных дел. Если под ним следует понимать толкование норм ЖК РФ о статусе товарищества собственников жилья, то данный вывод, конечно, претендует на общеобязательность, но что до существа спора, никакого толкования норм права, регулирующих данные отношения, в Постановлении не содержится.

[1] Как отмечено выше, понятия «сети инженерно-технического обеспечения» ГрадК не содержит, но через отсылку в ст.48 Кодекса к Правилам, которые утверждает Правительство РФ, и через сами эти Правила, которые регулируют отношения только по подключению к сетям водо- газо- и теплоснабжения, можно сделать вывод, что подключение к сетям электроснабжения этим Кодексом не регулируется, во всяком случае в аспекте ввода объекта в эксплуатацию возможность такого подключения значения для получения разрешения на ввод в эксплуатацию не имеет
[2]  Речь идет, конечно, не о классическом понимании представительства, как оно представлено в ст.182 ГК.
[3] Исключительно интересный вопрос о природе «представительства» интересов собственников квартир товариществом собственников жилья и о характере и пределах полномочий последнего по защите интересов собственников, в том числе в контексте проблематики защиты групповых интересов, не является предметом настоящего комментария. Здесь мы исходим из того, что отстаивая интерес собственников, товарищество вправе использовать те же способы защиты, к которым могли бы прибегнуть сами собственники (разумеется, среди них есть и такие, воспользоваться которыми в силу их содержания могут только отдельные собственники).
[4] Конечно, если рассматривать обеспечение помещения электричеством в качестве параметра качества помещения как товара и последовательно проводить линию договорной природы соответствующих притязаний, то при отчуждении помещения продавец должен предупредить покупателя о данном недостатке, что неизбежно отразится на цене договора. Однако интерес в подключении дома  к системам электроснабжения в любом случае принадлежит собственникам помещений, и надлежащими истцами по требованию выполнить соответствующие действия к обязанному лицу могут быть только они. Если исходить из договорной природы таких притязаний, то для обоснования своей управомоченности собственник должен предъявить либо договор с ответчиком, либо соглашение об уступке прав требования по отношению к ответчику, заключенное с предыдущим собственником. Подобные конструкции весьма обременительны и едва ли жизнеспособны. Практические же потребности предоставления защиты интересу собственников в подключении дома к системам электроснабжения, нарушенному неисполнившим свои обязательства застройщиком или иным уполномоченным им лицом, заставляют искать более доступные решения.
[5] Часть вторая статьи 47 Градостроительного кодекса называет заказчика лицом, уполномоченным застройщиком. Как указано в исследуемом Постановлении Президиума ВАС, в соответствии с договором генерального инвестирования «застройщик… передал инвестору все права и обязанности заказчика по проектированию и строительству объекта». Таким образом, Общество «Йорк» выполняло обязанности заказчика, т.е. было лицом, уполномоченным застройщиком ООО «Петербургстрой-Сканска» на осуществление строительного проекта, но подобное уполномочивание, по мнению Президиума ВАС, не избавляет застройщика от ответственности за его выполнение и результаты (подробнее об этом см. далее).
[6] Конечно, в вещно-правовом смысле такая передача означала исполнение обязательств застройщика перед инвестором по передаче помещений в доме, юридическим хозяином которых до передачи остается застройщик, соответственно, такая передача служит основанием для государственной регистрации права собственности на них за Обществом «Йорк».  Но с точки зрения существа их обязательственных отношений она свидетельствует о том, что Общество «Йорк» выполнило все обязательства по проектированию и строительству объекта, ввело его в эксплуатацию, т.е.  удостоверяет исполнения обязательств инвестором, а отнюдь не застройщиком.
[7] На это не указано в Постановлении, но такое предположение мы осмелились сделать, основываясь на том, что 100% инвестирование, как правило, означает и финансирование расходов на ввод в эксплуатацию.
[8] ФАС СЗО, отменяя Постановление суда апелляционной инстанции, указал, что обязательства сторон по договору генерального инвестирования прекращены надлежащим исполнением, о чем сторонами подписан акт, в связи с этим кассационная инстанция полагает, что апелляционный суд ошибочно удовлетворил требование о понуждении к исполнению прекращенного обязательства. Данный тезис кассационного суда вызывает решительные возражения: обязательство прекращается надлежащим исполнением, а не подписанием акта об исполнении при отсутствии такового в действительности, что  было  очевидно для суда при таком составе материалов дела. Одновременно еще раз отметим: данный акт приема-передачи удостоверял исполнение обязательства застройщика ООО «Петербургстрой-Сканска» перед инвестором Обществом «Йорк» по передаче помещений, но не исполнение обязательств последнего перед первым.  Если же суд кассационной инстанции рассматривал данный акт именно как доказательство исполнения обязательств Общества «Йорк» по строительству дома, то он должен был квалифицировать его в качестве недостоверного доказательства, ибо собранные доказательства не оставляли сомнений в том, что, по крайней мере, один пункт договора – подключение дома к электроснабжению - не выполнен.
[9] Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая (постатейный) / под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. – М.: 2005 (автор комментария проф. Н.Д. Егоров); Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т.1. / под ред А.П. Сергеева. М.: 2008. С.824 (автор А.А. Павлов), Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / отв. Ред. Проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд, перераб. И доп. – М.: 2004. С. 31-32 (автор Е.А. Суханов).
[10]  Укажем, для примера, на феномен совместного залогодержания дольщиков в отношении земельного участка и возводимого на нем объекта, установленный ст.13 Федерального закона «О долевом участии…»
[11] Ранее действовавший Градостроительный кодекс, используя оба термина, никакого разграничения между ними не проводил. ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет заказчика как лицо, уполномоченное инвестором на реализацию инвестиционного проекта (п.3 ст.4), Нельзя не отметить, что в тексте постановления Президиума ВАС вся терминология перепутана: воспроизводя пункт 1.1. Договора генерального инвестирования, Президиум отмечает, что «застройщик… передал инвестору все права и обязанности заказчика по проектированию и строительству объекта», в обосновании же итогового вывода указано, что «заказчиком (застройщиком) выступало Общество «Петербургстрой-Сканска»». 
[12] При этом следует сохранить возможность предъявления требований к застройщику в ситуациях, когда исполнение решения суда за счет фактического нарушителя окажется невозможным.